Sticanje imovine “zastarevanjem” – način za legalizaciju uzurpacije?

Prenošenje vlasništva nad nepokretnom imovinom zakonski se mora izvršiti preko valjanog pravnog posla, odnosno ugovora. Međutim, postoje slučajevi kada je iz različitih birokratskih razloga izostao prenos vlasništva zakonskim putem, pa je to završeno na neformalan način. Vlasnici imovine koji su stekli vlasništvo neformalnim putem, mogu imati značajnih problema pri formalizaciji i uopšte dokazivanju vlasništva pred zakonom.

U ovim slučajevima se, kao mogućnost neformalnom, ali savesnom i istinitom vlasniku imovine, zakonima često omogućava da vlasništvo ozakoni putem prava na sticanje svojine održajem, odnosno, kako ga kosovski zakon naziva, „zastarevanjem“.

Ali, da li pravo na sticanje svojine putem održaja, odnosno, „zastarevanja“, otvara nove mogućnosti za legalizaciju uzurpacije imovine čiji su zakonski vlasnici raseljena lica sa Kosova?

Sticanje imovine putem održaja

Sticanje imovine „zastarevanjem“, odnosno, putem održaja, na Kosovu je uređeno važećim zakonima o vlasništvu i svojinsko-pravnim odnosima.

“Lice koje savesno dvadeset (20) godina neprekidno drži nepokretnu imovinu ili jedan njen deo stiče svojinu nad njom.” – kaže kosovski Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZVDSP), stav 1 član 40, kojim se priznaje pravo na „sticanje imovine putem zastarevanja“.

Sticanje imovine održajem je regulisano i Zakonom o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima (ZOSPO), čiji član 28, stav 4, propisuje da: “savesni držalac nepokretne stvari na koju drugi ima pravo vlasništva, stiče pravo vlasništva nad ovom stvari održajem protekom perioda od 20 godina.”

Dr Milica Matijević iz Instituta za uporedno pravo objašnjava da sticanje imovine održajem nije novost, već da je ovakav način sticanja imovine bio  bio moguć i „prema zakonu koji je donet još u bivšoj Jugoslaviji 1980, i koji se i danas primenjuje u Srbiji, a na Kosovu je bio na snazi do 2009. godine, na osnovu kojeg do sticanja svojine održajem, kada ne postoji neki zakoniti pravni osnov za to, može da dođe samo ako je lice koje koristi nepokretnost savestan držalac.“

U Pregledu prakse Vrhovnog suda Kosova u imovinskim sporovima (2019), kao glavni razlog postojanja ovakvih odredbi navode se neformalne prakse koje su primenjivane prilikom prenosa vlasništva nad imovinom sa jednog subjekta na drugi, odnosno sa jednog na drugog vlasnika.

Naime, usled brojnih okolnosti i problema, nije uvek bilo lako obaviti prenos vlasništva putem zakonskog prava, već se to često završavalo neformalnim putem. Razlozi koji su uzrokovali razvoj neformalnih praksi prenosa vlasništva su uključivali: birokratske prepreke za promet imovinom u određenim vremenskim periodima, prepreke za prenos vlasništva između lica različitih nacionalnosti, nedostatak rasprave zaostavštine, običajno pravo, itd.

Savesno držanje imovine

Kako bi se imovina stekla održajem, moraju biti ispunjeni određeni zakonski uslovi, odnosno: stvar mora biti nepokretna, držanje stvari savesno i protok vremena određen zakonom.

Prema objašnjenju dr Milice Matijević, savesnost se tiče toga da li je lice koje koristi nepokretnost znalo ili moralo znati da nepokretnost nije njegova.

Dakle, uslov za sticanje svojine održajem je da se radi o licu koje je sve vreme opravdano verovalo da je on/ona vlasnik stvari.

Međutim, prema oceni dr Matijević, u kosovskom zakonu postoji velika neizvesnost u pogledu toga da li je savesnost lica koje koristi nepokretnost uopšte i dalje uslov za sticanje prava svojine na njoj. Kako ona pojašnjava, prema engleskoj verziji teksta zakona, savesnost više nije uslov, dok srpska i albanska verzija koriste terminologiju koja ostavlja mnogo prostora za različite interpretacije.

Dalje, u zakonima koji se bave pitanjima vlasništva i imovinsko-pravnih odnosa ne postoji jasna definicija „savesnog držanja stvari“. Umesto toga, akcenat se stavlja na pojašnjavanje okolnosti „nesavesnog držanja stvari“, koje, opet, nije dovoljno jasno objašnjeno i podložno je različitim tumačenjima.

Tako član 97 ZVDSP-a kojim se objašnjava pojam „Nesavesni držalac“, glasi:

„1. Držalac se ne smatra savesnim ako su on lično ili njegov pomoćnik u državini znali ili su trebali znati da on nema pravo državine.“
2. Nesavesnim držaoc se smatra i držaoc koji od trenutka uručenja ili zahteva za predaju ili potraživanja.“

U Pregledu prakse Vrhovnog suda Kosova u imovinskim sporovima ovo se pojašnjava na sledeći način: „državina je savesna kada držalac nije znao ili nije morao znati da je njegova državina nezakonita. Savesnost se pretpostavlja dok se ne dokaže suprotno.“

Ovde se još dodaje da kontekst savesne državine treba shvatiti kao ponašanje držaoca prema određenoj stvari kao da je on vlasnik, te da postoji subjektivni i objektivni deo ovakvog ponašanja.

Objektivno ponašanje držaoca kao vlasnika znači da se držalac u javnosti ponaša kao vlasnik, stvarajući uverenje „spolja“ da je on stvarni vlasnik stvari. Javno ponašanje u odnosu na određenu stvar se dalje pojašnjava kao „držanje stvari, brigu o njoj i zaštitu stvari od postupaka drugih“. Zatim, subjektivno ponašanje znači da držalac mora da ima „unutrašnje uverenje“ da je on vlasnik, koje treba da bude usklađeno sa spoljnim ponašanjem.

Kako se navodi u Nacionalnoj strategiji Kosova za imovinska prava koju je objavilo kosovsko Ministarstvo pravde, prethodni važeći zakon SFRJ o osnovnim imovinskim odnosima je bio mnogo jasniji kada je reč o savesnoj državini. Članom 72 tog zakona bilo je razjašnjeno da je „posed legalan ukoliko je zasnovan na validnoj zakonskoj osnovi koja je neophodna za sticanje imovinskog prava i nije stečeno silom, obmanom, zloupotrebom poverenja, i da je savestan ako posednik nije znao ili nije mogao znati da imovina koju drži nije njegova/njena“. U  ovoj strategiji se naglašava da je kosovski ZVDSP propustio da uključi slične odredbe, što čini vlasništvo lakim za sticanje putem održaja, „što se može doživeti kao kažnjavanje pravih vlasnika previše drastično.“

Prepreka za ostvarivanje prava raseljenih na imovinu

Dr Matijević ističe da bi zakonska (ne)uređenost sticanja imovine putem održaja na Kosovu mogla biti povod za ozbiljnu brigu kada su u pitanju nepokretnosti raseljenih lica na Kosovu. Naime, ona naglašava da se „novim zakonom sticanje prava svojine dozvoljava čak i ako je vlasnik nepokretnosti pokušavao da povrati svoju nepokretnost, odnosno da svoje pravo svojine zaštiti“.

Dakle, kod sticanja imovine održajem, zakon ne pravi razliku između raseljenih lica i lica koja žive na Kosovu. Preciznije: „oni koji su nepokretnost zauzeli tako što su iskoristili izgon njenog vlasnika tokom ili u godinama nakon sukoba, po ovom zakonu mogu da traže da steknu i punovažno pravo svojine na njoj na osnovu toga što je koriste 20 i više godina“, pojašnjava dr Matijević.

Slično se primećuje i u Nacionalnoj strategiji Kosova za imovinska prava, gde je istaknuto da je ZVDSP izmenio pravila prethodnog zakona iz SFRJ o održaju, uklanjanjem uslova zakonskog posedovanja, kao i uklanjanjem pojašnjenja koja definišu savesni i zakonski karakter posedovanja.

„Ovo je odredbe o sticanju održajem približilo doktrini nepovoljnog posedovanja koja obično omogućava sticanje vlasništva bez obzira na to da li je osoba koja drži imovinu znala da je neka druga osoba stvarni vlasnik.“

Drugim rečima, s obzirom da u kosovskom zakonu ne postoje jasne definicije savesnog posedovanja imovine, ovo otvara mogućnosti da pravo na održaj kao način sticanja imovine mogu potraživati čak i osobe koje drže imovinu, a istovremeno su svesne toga da je druga osoba stvarni vlasnik.

Izveštaj „Sticanje imovine putem održaja i nelegalno zauzimanje nepokretne imovine IRL sa Kosova“ kaže da „u kontekstu Kosova, gde postoji široko rasprostranjena pojava nelegalnog zauzimanja koja naročito pogađa imovinu koja pripada interno raseljenim licima (IRL), date promene doktrine sticanja održajem mogu da funkcionišu suprotno brojnim međunarodnim standardima ljudskih prava.“

Dodaje se da bi sudovi stoga trebalo da imaju prikladne zakonske odredbe koje im omogućavaju da donose pravične odluke u imovinskim zahtevima zasnovanim na održaju.

Takođe, dr Matijević ističe da je neophodno temeljno usaglašavanje albanske i srpske jezičke verzije zakona, uz objašnjenje termina „savesnog držaoca“ u uvodnom delu zakona.

Zatim, ona dodaje da treba izmeniti pravne odredbe kojima je uređeno sticanje svojine održajem, tako da se njima jasno zahteva savesnost držaoca nepokretnosti i istakne uslov da ona nije pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja.

Zaključuje da bi zakon trebalo da iz mogućnosti sticanja svojine održajem sasvim izuzme nepokretnosti raseljenih lica.

Tekst je nastao u okviru projekta “Pravo na imovinu?!” koji sprovodi Crno beli svet, a finansijski podržava Ministarstvo kulture Republike Srbije.

Leave a Reply

Your email address will not be published.